Le marché immobilier marocain se refroidit fortement, dans un contexte de ralentissement de la croissance économique. Les prix de l'immobilier baissent désormais progressivement. Les transactions s'effondrent. Et le marché hypothécaire est en constante diminution.

En 2019, l'indice national des prix de l'immobilier résidentiel (REPI) a baissé de 0,6%, contre une croissance de 0,8% un an plus tôt, selon la banque centrale du Maroc Bank Al-Maghrib .

 Le marché immobilier marocain par type de propriété et ville

Par type de propriété :

• Les prix des logements ont baissé de 1,4 % en glissement annuel en 2019.
• Les prix des appartements ont légèrement baissé de 0,5% en glissement annuel en 2019.
• Les prix des villas ont chuté de 3,5% l'année dernière.

Au cours de 2019 :

• A Rabat, les prix moyens de l' immobilier ont baissé de 1,5%, après une augmentation de 3,5% en 2018.
• A Casablanca, les prix de l'immobilier ont légèrement baissé de 0,4%
• A Marrakech, les prix de l'immobilier ont baissé de 0,2%.
• A Tanger, les prix de l'immobilier ont également stagné l'année dernière.

De même, les prix des terrains urbains ont baissé de 0,9% en glissement annuel en 2019, après une baisse annuelle de 2,4% en 2018 et des hausses de 1,8% en 2017 et 6% en 2016.

La demande a été déprimée avec un nombre total de transactions résidentielles en baisse de 10,5% au quatrième trimestre 2019, en contraste frappant avec une augmentation de 16% l'année précédente, selon Bank Al-Maghrib.

La décennie précédente, le marché immobilier marocain s'est envolé, porté par une forte croissance du PIB au cours des années 2001 (croissance du PIB de 7,3 %), 2003 (6 %), 2006 (7,6 %), 2008 (5,9 %) et 2011 (5,2 %) .

En 2019, l'économie marocaine a connu une croissance modeste de 2,3 %, un ralentissement par rapport à la croissance annuelle de 3 % en 2018 et de 4,2 % en 2017. Récemment, Bank Al-Maghrib a révisé à la baisse ses prévisions de croissance économique cette année à 2,3 %, par rapport à la projection précédente de 3,8%, principalement en raison de l'impact négatif de l'épidémie de COVID-19.

Bank Al-Maghrib a souligné que ces prévisions "restent entourées d'incertitudes importantes et sont sujettes à révision à la baisse si la propagation mondiale de la maladie Covid-19 n'est pas contenue à court terme". La pandémie a incité le gouvernement marocain à suspendre tous les vols internationaux et à fermer mosquées, écoles, restaurants, cafés et autres magasins non essentiels.

Il n'y a aucune restriction sur la propriété foncière des étrangers au Maroc, à l'exception des zones désignées à des fins agricoles. Le dirham, la monnaie du Maroc, est relativement stable.  

Les riads du Maroc

D'après les recherches du Global Property Guide, les prix des riads à Marrakech ont chuté ces dernières années à environ 2 400 USD le m², contre 3 000 USD ou parfois jusqu'à 4 000 USD le m². à la mi-2009. Les riads coûtent désormais entre 200 000 et 1 million de dollars, selon la taille. Un 500 m². le riad, qui aurait alors pu se vendre pour l'équivalent de 1,5 million de dollars US, atteindrait désormais 1,2 million de dollars US. Les riads plus anciens sont proposés sur le marché pour 200 000 USD ou même moins.

Les riads sont des maisons marocaines de forme traditionnelle, avec de grands salons donnant sur une cour centrale carrelée, souvent avec un jardin au centre. Auparavant, la majorité des acheteurs de riads étaient français. Cependant, d'autres étrangers tels que des Belges, des Britanniques, des Italiens, des Américains et quelques Australiens ont rejoint le marché, jusqu'à ce que le marché du Riad se soit finalement dépassé.

La demande chute rapidement

Cette période de baisse des prix des logements peut se poursuivre à moyen terme, car la demande est en forte baisse. Selon Bank Al-Maghrib, les transactions résidentielles ont baissé de 10,5% en glissement annuel au quatrième trimestre 2019, contrastant fortement avec une augmentation de 16% l'année précédente. D'un trimestre à l'autre, les transactions de ventes résidentielles ont chuté de 2,7% au cours du dernier trimestre.

Par type de propriété :

• Les ventes d' appartements ont baissé de 10,2 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2019. Au cours du dernier trimestre, le nombre d'appartements vendus a baissé de 3,4 %.
• Les ventes de maisons ont chuté de 8,7% au quatrième trimestre 2019 par rapport à il y a un an. Bien que les ventes de logements aient augmenté de 9,5% en glissement trimestriel au cours du dernier trimestre.
• Les ventes de villas ont plongé de 31 % au quatrième trimestre 2019. Les ventes de villas ont légèrement augmenté de 0,3 % en glissement trimestriel au quatrième trimestre 2019.

De même, les transactions foncières urbaines ont diminué de 14,1% au quatrième trimestre 2019 par rapport à l'année précédente, mais sont restées inchangées par rapport au trimestre précédent.

Des rendements locatifs attractifs

Malgré le ralentissement du marché du logement, les rendements locatifs bruts au Maroc restent attractifs selon les recherches du Global Property Guide .

A Marrakech , les appartements ont des rendements locatifs compris entre 6,5% et 7%.

A Casablanca , les rendements locatifs des appartements varient de 5,5% à 6,5%. Les maisons à Casablanca (entre 450 et 1 000 m²) ont des rendements locatifs bruts inférieurs, allant de 3,7% à 4,1%.

Cependant, les frais de transaction aller-retour - c'est-à-dire les coûts totaux d'achat puis de revente d'un bien immobilier - sont importants au Maroc, de 12,50 % à 17 %, principalement en raison des frais d'enregistrement et des droits de timbre.

Les taux d'intérêt restent bas

Au quatrième trimestre 2019, le taux d'intérêt moyen des prêts immobiliers au Maroc s'est établi à 5,34%, quasiment inchangé par rapport à la même période l'an dernier, selon Bank Al-Maghrib. Le taux d'intérêt moyen n'a pas changé de façon spectaculaire au cours de la dernière décennie, mais a baissé d'environ 1 %.

En mars 2020, Bank Al-Maghrib a abaissé son taux directeur de 25 points de base à 2%, après l'avoir laissé inchangé pendant quatre ans. Cette décision vise à renforcer l'activité économique après la sécheresse et l'épidémie de COVID-19.

Le marché hypothécaire se contracte progressivement

Le Maroc possède le marché hypothécaire le plus avancé et le plus diversifié de la région, selon le Center for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF). Il existe un large éventail de sources de prêts hypothécaires, notamment des banques commerciales privées, des banques publiques, des sociétés de crédit à la consommation et des sociétés de microfinance. La durée typique est de 20 ans et le ratio prêt/valeur peut atteindre 100 % de la valeur estimative de la propriété.

Le marché hypothécaire marocain s'est rapidement développé pour atteindre 26% du PIB en 2012, contre seulement 6,9% en 2001, en raison de la forte croissance du PIB du Maroc 2002-2008, entraînant une augmentation rapide de la demande de logements. Depuis lors, la croissance du PIB a été un peu plus lente et, en 2019, le marché hypothécaire représentait 24 % du PIB.

Les partenariats entre le gouvernement et les banques rendent le crédit accessible aux familles à revenu moyen et faible, à travers la création de fonds de garantie hypothécaire tels que FOGARIM et FOGALOGE (discutés ci-dessous).

En février 2020 :

• L'encours des prêts au logement a augmenté de 4,2% en glissement annuel à 216,53 milliards de dirhams (21,43 milliards de dollars US)
• Les prêts immobiliers aux promoteurs ont légèrement baissé de 0,8% en glissement annuel à 55,6 milliards de dirhams (5,5 milliards de dollars US)

Pénurie de logements abordables

Malgré une réduction significative de la pauvreté ces dernières années, environ 20% de la population du pays (soit 6,4 millions de Marocains) a du mal à s'offrir un logement décent. En revanche, le marché haut de gamme est bien approvisionné. Le Maroc est un pays très inégalitaire, et environ 820 000 logements sont soit vacants, soit utilisés comme résidences secondaires ou secondaires.

Le gouvernement a mis en œuvre de nombreux projets de logements au cours de la dernière décennie, mobilisant des milliers d'hectares de terres, incitant les développeurs à investir dans des projets de logements sociaux et les obligeant à s'engager à construire 900 000 unités d'ici 2020. Les ventes de logements sociaux sont exonérées de TVA ( pour les surfaces comprises entre 50 m² et 80 m²), et les prix sont plafonnés à 250,00 MAD (24 739 $ US). Le coût du logement moyen est plafonné à 6 000 MAD (594 $ US) par mètre carré (m²) pour des logements allant de 80 m² à 120 m². Les prêts pour les familles à revenus moyens et faibles sont accessibles grâce à des partenariats entre le gouvernement et les banques :

• Le fonds de garantie hypothécaire FOGARIM garantit 70 % d'un prêt hypothécaire accordé à un ménage aux revenus informels, pour l'achat d'un logement d'une valeur inférieure à 250 000 MAD (24 739 $US), aidant ainsi environ 1 200 nouveaux bénéficiaires chaque mois.
• Un autre programme de garantie, FOGALOGE, garantit des prêts aux travailleurs indépendants de la classe moyenne, aux fonctionnaires à revenu modeste et aux Marocains non-résidents achetant ou construisant des maisons jusqu'à une valeur d'environ 1 million de dirhams (98 956 $ US).

Le déficit du Maroc en logements est passé de 1,2 million en 2002 à 400 000 unités l'an dernier. Pour améliorer encore la situation, le gouvernement prévoit de construire 800 000 logements sociaux d'ici 2022.

Gouvernement : réformes importantes, mais corruption importante aussi.

Comme d'autres pays du Moyen-Orient, le Maroc a connu des troubles sociaux et politiques. Mais contrairement à d'autres pays, les réalisations politiques du Maroc, ainsi que la réactivité des autorités, ont réduit l'ampleur des troubles.

Cela a certainement aidé que le Maroc n'ait pas connu une seule période de contraction économique pendant toute la période depuis 1997, entraînant une baisse du chômage de 15,4% en 1997 à 9,5% en 2018.

La relative stabilité du pays s'explique en partie par les réformes économiques et constitutionnelles du roi Mohammed VI :

• De nouveaux droits civils, y compris l'égalité sociale pour les femmes, et les garanties constitutionnelles de la liberté d'expression ;
• Le berbère est devenu une langue officielle, aux côtés de l'arabe ;
• La langue arabo-hassani et les autres composantes linguistiques du Maroc sont considérées comme faisant partie du patrimoine national ;
• Des pouvoirs supplémentaires au premier ministre, que le roi doit nommer parmi le parti vainqueur aux élections législatives ;
• Le Parlement a désormais le pouvoir d'accorder l'amnistie ;
• Indépendance de la justice ;

Le déficit budgétaire diminue

Pour amortir les protestations populaires au moment du printemps arabe, le Maroc s'est lancé dans une frénésie de dépenses en 2011, en augmentant les salaires et les retraites du secteur public, ainsi que les subventions. Le déficit budgétaire s'est creusé à 6,7% du PIB en 2011, contre 4,4% en 2010, selon la Banque africaine de développement - un contraste dramatique avec les excédents précédents. Le déficit budgétaire a encore augmenté pour atteindre 7,4 % du PIB en 2012.

Le déficit budgétaire du Maroc a depuis été réduit à 3,6% du PIB en 2019.

L'inflation a fortement ralenti pour s'établir à 0,3 % en 2019, contre 2,4 % en 2018 et 1,5 % en moyenne sur la période 1999-2017. La banque centrale prévoit que le taux d'inflation s'établira à 0,6% cette année.

Le tourisme est en plein essor, mais un grave ralentissement s'annonce

La part du tourisme dans le PIB est d'environ 18 % lorsque les contributions indirectes sont prises en compte. En outre, le secteur du tourisme emploie plus de 2,5 millions de personnes (à la fois directes et indirectes) – représentant près de 25 % de la population active totale.

En 2019, le nombre total d'arrivées touristiques a augmenté de 5,2% à près de 13 millions par rapport à un an plus tôt, après avoir augmenté de 8,2% en 2018, 9,8% en 2017 et 1,5% en 2016, selon l'Observatoire marocain du tourisme.

La France a représenté 15 % des touristes au Maroc l'année dernière, suivie par l'Espagne, les pays arabes, l'Allemagne, l'Italie, les Pays-Bas, la Belgique, le Royaume-Uni et les États-Unis. En outre, le nombre de touristes chinois a augmenté rapidement au cours des quatre dernières années après l'assouplissement des exigences en matière de visa, passant de seulement 10 000 en 2015 à environ 350 000 en 2019.

Les revenus du tourisme ont augmenté de 7,6% à 78,6 milliards de dirhams (7,7 milliards de dollars US) en 2019, contre 73 milliards de dirhams (7,2 milliards de dollars US) un an plus tôt.

Les principales destinations touristiques du Maroc, Marrakech et Agadir, ont enregistré une augmentation des arrivées de visiteurs de 6 % et 3 % respectivement l'année dernière.

Cependant, le secteur du tourisme devrait connaître un grave ralentissement cette année, en raison de l'épidémie de coronavirus. Le ministère du Tourisme prévoit une perte de 100 000 touristes rien qu'en mars à la suite d'une vague d'annulations de vols et d'hôtels après que le pays a confirmé son premier cas de COVID-19 le 2 mars. Au 1er avril 2020, le Maroc comptait déjà 638 cas confirmés, avec 37 décès et 26 guérisons.

L'essor du tourisme au Maroc a été principalement attribué aux efforts du gouvernement pour augmenter les vols aériens dans le pays, construire de nouveaux aéroports dans des villes comme Fès et Agadir et promouvoir le Maroc en tant que destination touristique de premier plan en ligne.

Le Maroc a ouvert la ligne ferroviaire à grande vitesse Tanger – Casablanca de 2,4 milliards de dollars en novembre 2018, ce qui réduit le temps de trajet entre Tanger et Casablanca à deux heures et 10 minutes au lieu des cinq heures précédentes en train.

Plan Azur prolongé

Plan Azur, le paquet très retardé de projets d'expansion touristique lancé en 2001, se poursuit dans le cadre de Vision 2020, en se concentrant sur 6 stations balnéaires : Mazagan Beach Resort (dans la province d'El Jadida), Mediterrania Saidia (dans la province de Berkane), Mogador (dans la province d'Essaouira) ), White Beach (dans la province de Guelmim), Port Lixus (dans la province de Larache) et Taghazout (dans la province d'Agadir).

Les travaux du complexe Mediterrania Saidia et du Mazagan Beach Resort se sont achevés en 2009. Le complexe Mogador Essaouira a ouvert ses portes fin 2011, tandis que Port Lixus a ouvert ses portes en 2012. Plan Azur Extension ajoute trois autres complexes : Chbika, Ouarzazate Lake City et Dakhla.

Les attraits du Maroc

Les attractions du Maroc se concentrent sur ses villes traditionnelles comme Marrakech, Fès, Meknès, Casablanca et ses stations balnéaires, Agadir et Essaouira.

Marrakech

Marrakech remonte au moins à 1070 après JC. Elle est célèbre pour ses palais, ses marchés ouverts et ses jardins. C'est une ville extraordinairement exotique, avec son drame accru par un emplacement au pied des montagnes de l'Atlas.

Marrakech possède une zone touristique complète, Aguedal. Un système de transports en commun transporte les touristes du quartier vers le centre-ville pour ses souks et ses marchés traditionnels vendant des articles en cuivre, des marchandises en laine, des tapis et des caftans. On compte pas moins de 27 hôtels 5 étoiles à Marrakech.

Marrakech est également considérée comme la meilleure et la plus grande destination de golf du pays, avec plus de 10 parcours de golf différents conçus par des noms célèbres tels que Robert Trent Jones, Kyle Philips, Jack Nicklaus et Colin Montgomerie, entre autres.

En 2019, Marrakech a accueilli près de 3 millions de touristes, en hausse de 8 % par rapport à un an plus tôt, selon le Conseil régional du tourisme.

TripAdvisor a désigné Marrakech comme la destination touristique la plus populaire d' Afrique en 2020.

Fès

Pendant plus de 400 ans, Fès a été la capitale du Maroc. Fondée en 789 après JC, c'est la plus ancienne ville médiévale du monde et la plus grande. Considérée comme la capitale intellectuelle et religieuse du Maroc, elle est inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO.

Elle était à son apogée au 14ème siècle, et a connu un nouvel éclat de gloire au 17ème siècle. Les rues étroites empêchent l'entrée des voitures dans une grande partie de la ville.

Casablanca

Ici, les Français ont construit une ville dans un idiome français, fortement influencé par l'architecture de l'Empire arabo-andalou. Le centre-ville a une grandeur moderniste, avec beaucoup d'espace et de lumière. Casablanca est grande, moderne et agréable, avec au moins dix golfs à moins d'une heure.

Meknès

Meknès a été reconnue comme site du patrimoine mondial en 1996. Son emplacement physique, sur un plateau, en a fait le carrefour commercial du Maroc. Sa magnifique architecture a été construite par le souverain du 17ème siècle, le sultan Moulay Ismail. En 55 ans, il a construit des palais, des mosquées, des jardins et des lacs. A sa mort les bâtiments inachevés dont le palais royal - le Versailles du Maroc - qui remplit la majeure partie de la vieille ville.

Agadir

Agadir est la principale destination balnéaire du Maroc. De belles plages, des hôtels luxueux, un aéroport ultramoderne se conjuguent à un climat tempéré. La plage d'Agadir est spectaculaire. Long de 10 kilomètres, il est propre et large. Agadir bénéficie d'une brise continue de l'Atlantique, de sorte que la température est agréable toute la journée.

Un tremblement de terre majeur a complètement détruit la ville en 1960. Elle a été reconstruite à partir de zéro. Agadir est aujourd'hui une ville moderne.

Tanger

Tanger avait une réputation de louche à partir des années 1920, alors qu'elle était un avant-poste pour les pédérastes britanniques. Puis, dans les années 1950, des beats, des décrocheurs et des écrivains comme Burroughs et Bowles, Ginsberg et Kerouac, Leary et Eldridge Cleaver sont venus à Tanger. C'est une ville en désordre, plutôt moche. Maintenant, son littoral est couvert de stations balnéaires et de nouveaux développements.

Essaouira

Essaouira est populaire auprès des voyageurs indépendants. C'est en partie à cause de sa longue plage et en partie à cause de son atmosphère décontractée. La ville a longtemps été un pôle d'attraction pour les poètes et les créateurs marocains. Sur la Place de Lâ Indépendance, qui est la place principale du centre d'Essaouira, se trouvent des dizaines de cafés et de restaurants. C'est un endroit agréable pour manger, boire et regarder le monde passer.

Source: globalpropertyguide.com